財經 北京新浪網 三季度房企超八成盈利 龍頭房企債務承壓上升

三季度房企超八成盈利 龍頭房企債務承壓上升

北京新浪網 2018-11-10 07:16

  三季度房企超八成盈利 龍頭房企債務承壓上升

  來源:金融時報

  本報見習記者解旖媛

  隨著售房政策不斷收緊,樓市的「金九銀十」已經不再。從北京樓市來看,一方面,新房供應量繼續上漲;另一方面,市場的觀望情緒日益濃重,樓市整體成交量大幅下降。業內人士表示,直到年底,北京樓市都面臨著巨大壓力,並隨著限競房的上市而持續加壓。

  在股市下行、售房政策不斷縮緊的監管之下,房企的業績並沒有明顯下滑。10月底,上市公司三季報披露工作正式收官。同花順iFind數據顯示,在134家申萬一級行業房地產公司發佈的三季報中,歸屬於母公司股東凈利潤合計達1207億元,同比增長32%。

  超八成房企盈利

  三季度上市房企整體業績並未像市場預料的那樣悲觀。根據同花順iFind數據,134家上市房企營業總收入達1.2萬億元,同比增長26%;歸屬於母公司股東凈利潤合計達1207億元,同比增長32%。

  對於凈利增速高於營收增速的原因,天風證券研報認為,一方面,毛利率小幅上升;另一方面,近幾年合作開發項目增多導致投資凈收益快速增長。此外,公允價值變動損益同比大幅增長也是其原因之一。

  東興證券研報顯示,2018年1月份至9月份,龍頭房企營收增速達到40.9%,而同期中小房企營收增速僅為14.7%。高呼「活下去」的萬科前三季度營收達1760億元,同比增長超過50%,同時其歸屬於母公司股東凈利潤139.8億元,同比增長26.09%,穩坐頭把交椅。此外,排名前五的保利地產、綠地控股、招商蛇口、華夏幸福前三季度歸屬於母公司股東利潤均超過70億元。

  在134家房企中,只有19家出現歸屬於母公司凈利潤虧損,佔比14%。但有48家利潤同比下滑,佔比35%。在利潤下滑的房企中,中小房企較多,可以看出,房地產政策調控對中小房企影響較大,龍頭房企利潤水平依舊穩健。

  中銀證研報顯示,2018年1月份至9月份,房地產板塊凈利潤相較1月份至6月份下降8.2%,一線、二線、三線房企凈利增速相較1月份至6月份分別下降0.2%、20%和15%。2018年1月份至9月份,房地產板塊毛利率、凈利率分別為34.6%和11.3%,毛利率和凈利率雙雙下滑,較上一季度分別下降約0.1%和1.3%。對於三季度房企盈利能力下降的原因,中銀證券稱,系利潤率見頂回落、房企普遍結算項目權益佔比下降、少數股東權益佔比提升等因素所致。

  龍頭房企拿地不斷

  天風證券統計顯示,本輪房地產政策收緊之後,「金九銀十」行情連續第二年平淡收場,9月份商品房銷售面積同比增速下滑3.6%,比去年同比進一步下滑1.9個百分點;10月份30個大中城市商品房成交面積同比下滑7%,在去年同比下滑41%的基礎上進一步縮量。

  但龍頭房企業績增速保持穩健,部分去年銷售規模提升較大的二線房企今年業績和銷售繼續增高。地產板塊的融資集中度目前正逐步提升,並進一步傳導至銷售及拿地集中度,房地產開工增速依然在增長。

  萬科三季報顯示,其合計拿地金額接近500億元,達到458.7億元,相當於恆大、碧桂園、保利、融創四大龍頭房企拿地金額總和。萬科在10月份還通過收購華夏幸福5家項目公司的部分股權,合作開發華夏幸福位於涿州、大廠、廊坊和霸州市的10宗土地項目。就在11月7日,有消息稱,萬科將接手海航位於廣州的寰城海航廣場以及中央海航酒店廣場。

  中原地產首席分析師張大偉表示,在過去幾年,中型標杆房企積極搶地,特別是從500億元向1000億元銷售額發起衝擊和從1000億元向2000億元銷售目標邁進的房企業績上漲明顯。整體來看,做大依然是當下房企的主流選擇,房企擴張、加速拿地就意味著更大的融資需求。即使在調控加碼趨勢下,部分房企仍未放緩擴張步伐,進而導致市場分化越來越明顯。

  張大偉稱,雖然銷售業績較好的房企依然會集中拿地「存糧」,且預計一二線熱點城市的土地市場成交依然活躍,但從三季度情況看,房企拿地意願比上半年明顯減弱。龍頭房企積極拿地原因之一是地價合理回歸,因此未來土地市場成交保持平穩的可能性更大。

  融資化解資金缺口

  萬科高呼「活下去」也並非空穴來風。鑒於部分城市房地產市場調整,萬科在三季報中做出跌價預警,並對存在風險的項目計提存貨跌價準備41.4億元。即便當前利潤可觀,但對於明年「如何活下去」,對很多房企來說依舊是一個不得不考慮的問題。

  業內人士稱,融資能力是房企分化一個非常大的因素。相對於中小型房企,大型企業在獲得資金的能力上有一定優勢,能融到資金就能拓展更多項目,有更多項目儲備、更高的毛利率,才能獲得更多利潤。

  根據Wind數據,今年1月份至10月份,房企信用債發行規模已超4200億元,遠超去年全年房企信用債發行規模。進入四季度,房企再度紛紛發債應對融資困境,10月份房企國內信用債發行規模達325億元,同比增幅超90%。

  10月31日,保利地產發佈公告稱,公司擬註冊100億元永續中期票據的議案,日前已獲股東大會通過。保利地產表示,本次申請註冊100億元規模永續中期票據,是為拓寬公司融資渠道,降低資金成本,保障公司可持續發展。這已經是保利地產年內第三次發行中期票據,累計發行金額為50億元。

  擴展融資方式意味著大型房企負債壓力增大。天風證券報告顯示,在龍頭房企、大型房企、中型房企和小型房企這4組房企中,大型房企業績增速最快,利潤率最低,費用率最高,負債率最高,明股實債較多;小型房企不再大舉拿地,業績增長最慢,負債率最低,經營現金流表現最好。

  在龍頭房企負債率上升的同時,現金流動比例在下降。此外,房企在2015年至2016年大量發行的債券從今年開始陸續到期,償債高峰將持續到2021年。

  面對當前全國商品房銷售放緩和融資可得性趨弱的大背景,東興證券認為,房企主動或被動選擇降低槓桿率,雖然宏觀去槓桿已向穩槓桿轉變,但在房地產市場整體降溫的背景下,未來多數房企也將採取謹慎的經營策略。

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